Налог на недвижимость — готовьте деньги

С 2018 во всех субъектах России заканчивается переход на новую систему налогообложения недвижимости: ранее налог рассчитывался от величины балансовой и инвентаризационной стоимости объектов, теперь же основой для расчета станет кадастровая стоимость. В первые несколько лет для россиян будет установлен льготный период, подразумевающий под собой использование снижающих коэффициентов. Продлится он до 2020 года, после чего налоговая нагрузка на владельцев недвижимости станет максимальной. При этом единственным возможным способом добиться правды в случае завышения кадастровой стоимости и несоответствия рыночным условиям является процедура ее оспаривания.
Несмотря на то, что система еще не работает повсеместно в полную силу, для собственников недвижимости вводятся все новые жесткие правила. 22 сентября в Госдуму был вынесен на рассмотрение законопроект «О внесении изменений в статью 22 Федерального Закона «О государственной кадастровой оценке», его инициатором стала депутат от «Единой России» Кармазина Раиса. Исходя из положений этого документа, запуск процесса оспаривания для жилой, коммерческой недвижимости, а также земельных участков предполагается сделать возможным только в тех случаях, когда оценщиком при определении размера кадастровой стоимости объекта были использованы неверные сведения (например, неправильная площадь, год постройки, материал стен, функциональное назначение и т.п.). В пояснительной записке к этому законопроекту депутат отмечает, что, по данным Россреестра, по всей России за прошедший год по одному только налогу на землю местные бюджеты недополучили 13,6 миллиарда рублей в результате оспаривания. Причиной такого существенного снижения доходов, по мнению Кармазиной, является возможность владельцев недвижимости менять кадастровую стоимость, устанавливая ее равной рыночной.
К чему же может привести утверждение подобных инициатив?
По мнению Никиты Власова, руководителя юридического департамента НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», одной из крупнейших СРО оценщиков России, законопроект является необоснованным, так как оспаривание стоимости и без него находится под полным контролем власти. Даже если собственник подал заявление на снижение кадастровой стоимости чтобы уменьшить свой налог на недвижимость, а комиссия вынесла положительное решение по его заявлению, то согласно вступившим в силу с августа поправкам в КАС РФ, органы местного самоуправления, на чьей территории находится объект недвижимости, вправе оспорить решение комиссии. Главное, к чему ведет эта законодательная инициатива, – это отсутствие возможности у обычных граждан, собственников жилых домов и квартир, платить справедливый налог на недвижимость.
Андрей Северин, начальник отдела бюджетирования и финансового консультирования компании «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ» отмечает, что законопроект не учитывает специфики ведения бизнеса, связанного с недвижимостью. Так, прибыль от бизнеса, основой которого является недвижимое имущество, напрямую зависит от его реальной рыночной стоимости. Если предприниматель получает доход в размере 10-20% от стоимости своих активов, то после вычета всех затрат остается, в среднем, 6-15 процентов, и с этой прибыли выплачивается налог на недвижимость, который составляет 1,5% от кадастровой стоимости в год. Если кадастровая стоимость соответствует рыночной, то доля расходов, которая приходится на налог на земельный участок и налог на недвижимость составляет 15-20% от общего дохода предпринимателя, но если она завышена, то налог пропорционально возрастает при неизменном уровне дохода. Для многих бизнесменов это может стать неподъемной ношей.
Кадастровая стоимость, добавляет Северин, определяется методами массовой оценки, без учета особенностей отдельного объекта недвижимости, а значит, всегда найдутся собственники, у которых она завышена. Сейчас эту проблему можно решить, обратившись с заявлением в комиссию или суд для установления кадастровой стоимости в размере справедливой рыночной. Если законопроект получит дальнейшее развитие, то такая возможность будет исключена, и владельцы объектов, кадастровая оценка которых завышена, станут неконкурентоспособными, а их имущество – неликвидным. Многие отрасли могут стать менее привлекательными с точки зрения вложений, ведь зачем инвестировать в бизнес с нормой доходности в 5-7%, если можно положить деньги в банк с меньшими рисками и под сопоставимый процент?
Член Экспертного совета НП «АРМО» Евгений Федоров также обращает внимание на то, что кадастровая стоимость определяется массовыми методами, но при этом часто отсутствует достаточное количество информации для формирования адекватных расчетных моделей. Из-за этого появляются значительные несоответствия: например, у двух идентичных зданий, разделенных между собой забором, кадастровая оценка может различаться в два раза.
Специалисты, проводящие оценку для целей налогообложения, зачастую не создают адекватные экономические модели для объектов, находящихся за пределами территорий Москвы и Санкт-Петербурга. Результаты подгоняют до правдоподобных значений, и то не всегда. Так, например, у земельных участков промышленного назначения в Мурманске кадастровая стоимость в среднем составляет 7 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как рыночная – около тысячи. Поэтому бизнесмены ждут каждый новый этап государственной оценки с опасениями, ведь в один миг налог может вырасти так, что придется закрывать свою фирму и увольнять сотрудников.
Заказчиком кадастровой оценки являются органы власти, и они стремятся не допустить снижения доходов бюджета и повысить налоговую базу. Оспаривание кадастровой стоимости – это единственный способ защиты интересов как предпринимателей, так и обычных граждан – собственников квартир. Система пересмотра кадастровой стоимости, сложившаяся за последние годы, хоть и непроста, но все же она способствует соблюдению интересов граждан, бизнесменов и государства. Поэтому эти «недополученные» 13,6 миллиарда рублей в региональные бюджеты – это не потери, а обоснованная возможность защитить рабочие места и выплатить в бюджет остальные налоги.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *